Invoering
Op 23 september 2015 werd er in de tweede kamer een wetsvoorstel ingediend om modelmatige taxaties toe te staan en tijdens het debat op 2 maart 2016 werd er een motie ingediend om door middel van een Amvb te regelen dat modelmatige taxaties bij minder risicovolle hypotheken mogelijk wordt gemaakt.
De motie is uiteindelijk op 8 maart 2016 goedgekeurd mits:
‘’De betrouwbaarheid kan worden gewaarborgd door de voorwaarde op te nemen dat de normen voor de modelmatige waardebepaling in overeenstemming zijn met internationaal erkende normen’’
Er zijn in deze motie wel enkele voorzorgsmaatregelen genomen om overkreditering te voorkomen. Modelmatige waardebepaling mag alleen bij minder risicovolle hypotheken worden toegepast en er is een LVT-grens van 90% vastgesteld. Deze voorzorgsmaatregelen zijn getroffen om overkreditering te voorkomen.
Overeenstemming Europese rechtskader
Deze invoering moet in overeenstemming zijn met het relevante Europese rechtskader, de hypotheekrichtlijn. Dit rechtskader heeft als doel een goed functionerende Europese markt voor hypothecair krediet tot stand te brengen. In de hypotheekrichtlijn worden modelmatige waardebepalingen niet als optie genoemd maar ook niet verboden. In de hypotheekrichtlijn staat alleen vermeld dat er betrouwbare normen voor de waardebepaling van onroerend goed ten behoeve van hypothecair krediet moeten worden ontwikkeld. Deze 'betrouwbare normen' worden in de hypotheekrichtlijn omschreven met de volgende punten:
- De normen moeten in overeenstemming zijn met internationaal erkende normen voor waardebepaling
- De waarde van voor bewoning bestemde onroerende goeden moeten voorafgaand aan het sluiten van een kredietovereenkomst worden bepaald.
- Er moet bij hypotheekverstrekkers een deugdelijk proces van waardebepaling zijn voor intern risicobeheer.
- De normen en methoden die voor waardebepaling vastgesteld moeten worden, moeten leiden to realistische en met redenen onderbouwde waardebepalingen. Alle taxatieverslagen moeten met de nodige professionele bekwaamheid en zorg worden opgesteld en taxateurs moeten over bepaalde passende beroeps kwalificaties beschikken.
Het is de vraag of modelmatige taxaties voldoen aan deze opgestelde betrouwbare normen, er wordt namelijk gesteld dat taxateurs over bepaalde beroepskwalificaties dienen te beschikken. Er zou kunnen worden beargumenteerd dat waardebepaling voor de aanvraag hypothecair krediet altijd door een vakbekwame en onafhankelijke taxateur moet worden uitgevoerd. Modelmatige taxatie modellen kunnen volgens de European valuation information paper 6, het beste gebruikt worden door professionele taxateurs die de uitkomsten kunnen controleren.
Bovenstaande punten gelden voor het gebruik van AVM's voor de aanvraag van hypothecair krediet. De inzet van AVM's voor ander gebruik, zoals de controle van de waarde zakelijk onroerend goed, om te controleren of de waarde moet worden bijgesteld is wel toegestaan . Wanneer de waarde van zakelijk onroerend goed meer dan 3 miljoen bedraagt of meer dan 5% van het eigen vermogen van een onderneming bedraagt moet de waarde om de 3 jaar worden gecontroleerd door een onafhankelijke schatter.
Mijn mening
Na analyse van de Europese regelgeving omtrent modelmatig taxeren wordt het nergens expliciet verboden. Wanneer er voor het bepalen van de waarde van onroerend goed voor hypothecair krediet alleen een model wordt gebruikt, voldoet dit alleen niet aan de eisen van de hypotheekrichtlijn. Een combinatie van modelmatig en traditioneel taxeren zou de risico's en kosten van taxaties kunnen verminderen. Een professionele taxateur zou met de modelmatige bepaalde waarde een huisbezoek ter controle kunnen uitvoeren. Door het gebruik van meer referentieobjecten van een AVM is de ruwe waarde preciezer en door een huisbezoek kan deze worden bijgesteld op basis van de staat van de woning. Deze gouden middenweg is voor de consumenten, hypotheekverstrekkers en taxateurs naar mijn mening de beste oplossing.
Maak jouw eigen website met JouwWeb